Налоги на недвижимость

С 2015 года каждый квадратный метр недвижимости будет облагаться налогом на имущество, даже машино-место на парковке, поэтому регистрируя дополнительную дачу или квартиру, готовимся платить ежегодный налог на имущество юридических или физических лиц. Минфин России вводит в Налоговый кодекс ряд изменений, которые существенно увеличат налоги на недвижимость физических и юридических лиц.  

К чему приведет рост налогов на имущество в стране, пока неясно? Есть опыт Европы, поэтому сейчас многие задумались: стоит ли приобретать и регистрировать дополнительную недвижимость в собственность? Покупка квартиры и регистрация прав на имущество, еще вчера казалось надежным способом сохранения сбережений, но сегодня ситуация кардинально меняется. 

Что значит – платить налог по кадастровой стоимости объекта?

До 2015 года для расчета налога использовалась инвентаризационная стоимость объекта. Инвентаризационную стоимость определяет БТИ - бюро технической инвентаризации государственной службы оценки недвижимости. Она рассчитывается исходя из себестоимости строительства объекта и степени износа здания. 

Определяя кадастровую стоимость объекта налогообложения, специалисты учитывают показатели коммерческой привлекательности объекта, то есть выгодность его территориального расположения, занимаемый сегмент бизнеса, его площадь, и, поэтому, максимально приближена к рыночной стоимости объекта. Вводить новую систему налогообложения будут после того, как отменят нынешние нормы, на переходный период проект Минфина отводит пять лет, и завершиться он должен к 2020 году. 

Борьба против «серых» схем.

Перестает действовать и «серая» схема для льготной категории граждан (пенсионеров, инвалидов I и II групп, а также инвалидов с детства) при регистрации нескольких объектов недвижимости для оптимизации налогообложения. Освобождаться от ставки налогов будет только один объект, относящийся к каждой из трех категорий:

• одна квартира, 

• одна дача или загородный дом, 

• одно нежилое помещение. 

За всё остальное - платить как все!

Юридические лица, оптимизирующие налог путем регистрации права на недвижимость (на торговый или административно-офисный центр) на физическое лицо теперь тоже лишаются такого способа уменьшения налога. Физические лица, имеющие в собственности такое имущество будут оплачивать по ставкам налога на имущество юридических лиц, а не физических. Жилая недвижимость в собственности у организаций также будет облагаться налогом на имущество юридического лица по кадастровой стоимости. 

Налоговые ставки

Ставки по налогу будут устанавливаться решениями представительных органов местного самоуправления в пределах установленных Налоговым кодексом РФ ограничений:

до 0,1%	жилые дома, жилые помещения; объекты незавершенного строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом; единые недвижимые комплексы, в состав которых входит хотя бы одно жилое помещение (жилой дом); гаражи и машино-мест; хозяйственные строения или сооружения, площадь каждого из которых не превышает 50 квадратных метров и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства;
до 0,5%	прочие объекты недвижимости
до 2%	объекты налогообложения, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378.2 Кодекса, в отношении объектов налогообложения, предусмотренных абзацем вторым пункта 10 статьи 378.2 Кодекса,  объекты налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей

Стоимость здания, вид его использования и территориальное расположение будут влиять на размер ставки, таким образом, она будет дифференцированной. 

Конечно, раннее ставки налога были выше (0,3—2% от инвентарной стоимости квартир и жилых домов и 0,3% кадастровой стоимости относительно земельных участков), однако кадастровая стоимость на столько выше инвентаризационной, что в итоге суммы задолженности по налогам будут больше.

Новая система налогообложения предполагает налоговые вычеты. 

Если вы проведете регистрацию дополнительной квартиры или дома, то с января 2015 года сможете претендовать на освобождение от налогов

Квартира	Уменьшается на величину кадастровой стоимости 20-ти кв. метров   общей площади этой квартиры.
Комната	Уменьшается на величину кадастровой стоимости 10-ти кв. метров площади этой комнаты.
Жилой дом	Уменьшается на величину кадастровой стоимости 50-ти кв. метров  общей площади этого жилого дома.
Единый недвижимый комплекс, в состав которого входит хотя бы одно жилоепомещение (жилой дом)	Уменьшается на один миллион рублей.

Правила расчета налога в первые 4 года и другие переходные положения

Установлено, что начиная с 1 января 2020 года, налоговая база по налогу на имущество физических лиц будет исчисляться на всей территории РФ только исходя из кадастровой стоимости.

Законодатель также ввел норму, которая не должна допустить резкого увеличения налоговой нагрузки.

Если сумма налога, рассчитанная «по-новому» окажется выше суммы налога, рассчитанной «по-старому», то в первые четыре года после введения в регионе новых правил, налог будет рассчитываться по следующей формуле:

Н=(Н1-Н2) х К + Н2

Н — сумма налога к уплате; Н1 — сумма налога, рассчитанная «по-новому» (то есть из кадастровой стоимости); Н2 — сумма налога, рассчитанная «по-старому» (то есть из инвентаризационной стоимости); К — понижающий коэффициент.

Коэффициент К составит: •0,2 — первый год;

                                       •0,4 — второго год;

                                       •0,6 — третий год;

                                       •0,8 — четвертый год.

На пятый год, после того, как в регионе будет введен новый порядок расчета, налог будет исчисляться без нормы, понижающей налоговую нагрузку

Завышенная кадастровая стоимость объектов недвижимости, которая, вероятно, будет иметь место, станет основной причиной недовольства собственников и юридических лиц. У граждан и владельцев компаний не будет возможности узнать адекватность оценки кадастровой стоимости недвижимости. В Министерстве финансов РФ предполагают в таких случаях, право собственника на оспаривание кадастровой оценки недвижимости в суде. Правда, не оговаривается, как именно надо будет действовать.