НДФЛ при продаже квартиры

Сегодня, в современных реалиях, когда ситуация на рынке недвижимости и наполняемость бюджета требуют  изменений, законодатели вносят коррективы в уже привычный порядок вещей, и изменения эти далеко не в пользу владельцев движимости и недвижимости.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества

В законодательстве появляется совершенно новое понятие, которое раньше лишь подразумевалось в связи с обозначаемыми сроками.

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества — это временной промежуток, в течение которого объект имущества должен находиться в собственности, для того, чтобы прибыль от его продажи не облагалась НДФЛ. 

До 2016 срок составлял 3 года, но уже с 2016 года он увеличен до 5 лет.

Правда, коснулось это не всех объектов недвижимости. Так, по-прежнему трех лет владения достаточно при соблюдении одного или нескольких приведенных ниже условий:

• если недвижимость или доля в ней достались по праву наследования или договору дарения от близких родственников;
• если право собственности оформлено через приватизацию;
• если речь идет об имуществе, переданном по договору ренты при условии пожизненного содержания предыдущего владельца на иждивении.

Кстати, снижать сроки могут региональные власти внутренними распоряжениями, а вот условий для повышения на уровне субъектов не предусмотрено.

Несмотря на то, что новые правила уже довольно досконально прописаны, сроки их реализации на практике требуют дополнительного пояснения. Так, под их действие подпадают только объекты, приобретенные в собственность после 1 января 2016 года.

Одним словом, если вы приобрели квартиру до 31 декабря 2015 года, то через 3 года вы все еще можете не уплачивать НДФЛ после ее продажи.  

Итак, как определить дату приобретения объектов недвижимости или долей в ней? Все очень просто:

1. при покупке недвижимости, датой, с которой исчисляется срок нахождения в собственности, будет считаться день государственной регистрации перехода права на эту недвижимость;
2. при наследовании объекта недвижимости в законные права собственника владелец вступит только в день открытия наследства.

Кстати, напомним, что продав недвижимость, вы можете рассчитывать на имущественный вычет. На сегодняшний день его максимальная сумма, при условии реализации жилого дома или квартиры, составляет один миллион рублей.

Продажа недвижимости по заниженной цене

Если недвижимость будет продана ранее «минимального предельного срока владения», то продавцу потребуется уплатить с полученного дохода НДФЛ. Однако на практике обычно продавец договаривается с покупателем об оформлении купли-продажи объекта недвижимости по заниженной стоимости (и, зачастую, в «официальном» договоре устанавливается цена, которая в несколько раз ниже рыночной).

Изменениями в законе законодатели попытались урегулировать эту ситуацию. И предусмотрели, что в случае продажи недвижимости ниже ее кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, налоговой базой будет считаться кадастровая стоимость, скорректированная на этот коэффициент. Такой подход также будет применяться только по тем объектам, которые будут приобретены в собственность с 1 января 2016 года. И, кстати, региональные власти также смогут уменьшать коэффициент вплоть до нуля.